A Reforma Tributária brasileira, consolidada com a promulgação da Emenda Constitucional nº 132/2023 e regulamentada pela Lei Complementar nº 214/2025, prevê a implementação do Imposto sobre Valor Agregado – IVA Dual, que substituirá os tributos de consumo vigentes por dois tributos não cumulativos: Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e Imposto sobre Bens e Serviços (IBS).
A Lei Complementar nº 214/2025, dentre as inúmeras novidades tributárias, prevê um mecanismo fiscal denominado Redutor Social, aplicável na tributação das operações com bens imóveis.
O Redutor Social é uma forma de dedução da base de cálculo do IBS e da CBS, aplicada a determinadas operações imobiliárias. Seu principal objetivo é suavizar o impacto tributário sobre atividades que envolvem moradia, promovendo maior equidade.
Em termos simples, o Redutor Social funciona como um “desconto” na base de cálculo dos novos tributos (IBS e CBS). Isso significa que, antes de aplicar a alíquota do imposto, o contribuinte poderá deduzir um valor fixo, reduzindo o montante efetivamente tributado.
Entretanto, a aplicação do Redutor Social é taxativa, havendo regras específicas que regulamentam sua aplicabilidade nas hipóteses de alienação de imóveis residenciais novos; venda de lotes residenciais; e locação, cessão onerosa ou arrendamento de imóveis residenciais.
Na alienação de bem imóvel residencial novo, realizada por contribuinte sujeito ao regime regular do IBS e da CBS, o art. 259, da Lei Complementar nº 214/2025, prevê dedução de R$ 100.000,00 (cem mil reais) por imóvel, da base de cálculo.
Contudo, para que o imóvel seja considerado residencial, precisa atender as normas disciplinadoras das edificações da localidade em que se encontra, além de ser destinado para a residência.
Na venda de lote residencial novo, realizada por contribuinte sujeito ao regime regular do IBS e da CBS, o art. 259, da Lei Complementar nº 214/2025, prevê dedução de R$ 30.000,00 (trinta mil reais) por lote residencial, da base de cálculo.
Considera-se lote residencial a unidade imobiliária resultante de parcelamento do solo urbano, nos termos da Lei nº 6.766/79, ou objeto de condomínio de lotes, nos termos do art. 1.358-A, da Lei nº 10.406/02. Havendo loteamento por contrato de parceria, o redutor será aplicado proporcionalmente à participação de cada parceiro.
As deduções previstas para a alienação de imóvel residencial ou lote residencial novo serão atualizadas mensalmente, a partir da publicação da Lei Complementar nº 214/2025, pelo IPCA ou por outro índice que vier a substituí-lo.
Entretanto, importante observar que apesar desses valores serem deduzidos diretamente da base de cálculo do IBS e da CBS, não podem gerar base negativa. Ou seja, o redutor é limitado ao valor da base de cálculo tributável.
Além disso, destaca-se que para cada bem imóvel, o Redutor Social, quando aplicável, poderá ser utilizado uma única vez.
Por fim, tratando-se de locação, cessão onerosa ou arrendamento de imóveis residenciais, realizada por contribuinte sujeito ao regime regular do IBS e da CBS, o art. 260, da Lei Complementar nº 214/2025, prevê dedução de R$ 600,00 (seiscentos reais) por mês, por bem imóvel, até o limite do valor da base de cálculo.
Nesta hipótese, o Redutor Social também será atualizado mensalmente pelo IPCA ou por outro índice que vier a substituí-lo.
Diante desse novo cenário, contar com orientação jurídica especializada será essencial para garantir segurança e eficiência nas decisões tributárias e imobiliárias.
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Gabriela Morais
