A escolha da garantia é uma das decisões mais importantes na elaboração de um contrato de locação. Quando definida de forma inadequada ou constituída sem a observância dos requisitos necessários, ela pode não oferecer a proteção esperada diante da inadimplência do inquilino.

Por isso, a garantia não deve ser escolhida apenas por hábito ou facilidade. É necessário considerar as características do imóvel, o valor do aluguel e dos encargos, o prazo contratual, o perfil do inquilino e a efetividade da modalidade escolhida.

Quais garantias podem ser exigidas?

A Lei do Inquilinato permite que o locador exija uma das seguintes modalidades:

• caução;
• fiança;
• seguro-fiança locatícia;
• cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

Cada uma possui características próprias quanto à forma de constituição, duração, cobertura e acionamento. Portanto, não existe uma modalidade que seja necessariamente a melhor para todas as locações.

Caução

A caução pode ser prestada em bens móveis, bens imóveis ou dinheiro.

Quando prestada em dinheiro, ela não pode ultrapassar o equivalente a três meses de aluguel e deve ser depositada em caderneta de poupança, revertendo ao inquilino, ao final da locação, os rendimentos correspondentes, caso não existam valores a serem descontados.

A simplicidade é uma de suas principais características. Contudo, a limitação do valor pode representar uma cobertura insuficiente quando a inadimplência se prolonga ou quando existem outros encargos pendentes.

Por essa razão, o locador deve avaliar se o montante da caução será compatível com os riscos concretos daquela contratação.

Fiança

Na fiança, uma terceira pessoa assume a responsabilidade pelo cumprimento das obrigações do inquilino, nos limites definidos no contrato.

A efetividade dessa modalidade depende de uma análise cuidadosa do fiador, de sua capacidade patrimonial e da correta formalização da garantia. A simples indicação de uma pessoa como fiadora não significa que existirá patrimônio suficiente para responder por uma dívida futura.

Também é importante definir com clareza a extensão da responsabilidade, o período de vigência da garantia e as situações que podem exigir sua substituição.

Alterações contratuais, prorrogações da locação e mudanças na situação patrimonial ou pessoal do fiador merecem atenção, pois podem influenciar a segurança inicialmente pretendida.

Seguro-fiança locatícia

No seguro-fiança, uma seguradora assume as coberturas contratadas em caso de inadimplência do inquilino.

Essa modalidade pode abranger aluguéis e outros encargos da locação, conforme as condições da apólice. Entretanto, a existência do seguro não significa que todas as obrigações estarão automaticamente cobertas.

Antes da contratação, é necessário avaliar:

• riscos abrangidos;
• valores máximos de cobertura;
• hipóteses de exclusão;
• prazo de vigência;
• condições de renovação;
• procedimentos para comunicação do inadimplemento;
• documentos necessários para o acionamento.

A apólice e o contrato de locação precisam ser analisados conjuntamente. Divergências entre os dois instrumentos podem gerar dificuldades justamente no momento em que a garantia precisar ser utilizada.

Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento

A cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento também é admitida pela Lei do Inquilinato como modalidade de garantia.

Por envolver uma estrutura específica, sua utilização exige uma análise mais técnica quanto à constituição, ao valor das quotas, à documentação e às condições para sua eventual utilização diante do inadimplemento.

Embora seja menos frequente nas locações comuns, pode ser adequada em determinados negócios, especialmente quando as características econômicas da contratação justificarem sua adoção.

É possível exigir mais de uma garantia?

Não. A Lei do Inquilinato proíbe, sob pena de nulidade, a exigência de mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato. Isso significa que o locador não pode exigir, por exemplo, caução e fiança simultaneamente para assegurar a mesma locação.

Essa limitação transforma a escolha ainda mais relevante. Como não é permitido simplesmente acumular garantias para ampliar a proteção, é necessário identificar qual modalidade oferece maior segurança para aquela relação locatícia específica.

A formalização é tão importante quanto a escolha

Não basta mencionar no contrato que a locação possui garantia. É essencial observar os requisitos aplicáveis à modalidade escolhida e definir de forma clara:

• quais obrigações estão garantidas;
• quando a responsabilidade começa e termina;
• como a garantia será acionada;
• o que acontece em caso de prorrogação da locação;
• em quais situações será necessária a substituição;
• quais consequências decorrerão da perda ou do vencimento da garantia.

Uma garantia inadequadamente constituída pode gerar discussões, atrasar a cobrança ou deixar de produzir os efeitos esperados.

Além disso, sua validade e suficiência devem ser acompanhadas durante toda a locação. Uma garantia considerada adequada no início do contrato pode perder efetividade com o passar do tempo.

Como escolher a garantia mais adequada?

A escolha deve considerar as particularidades de cada contratação. Entre os aspectos relevantes estão:

• valor do aluguel e dos encargos;
• prazo da locação;
• destinação residencial ou comercial do imóvel;
• capacidade financeira do inquilino;
• perfil e patrimônio de eventual fiador;
• extensão da cobertura;
• custos envolvidos;
• facilidade de acionamento;
• tempo necessário para recuperação dos valores.

A modalidade mais conveniente para o inquilino nem sempre será aquela que oferece maior segurança ao locador. Por outro lado, uma exigência excessivamente onerosa pode dificultar ou até inviabilizar a contratação.

O objetivo deve ser encontrar uma solução juridicamente válida, proporcional aos riscos e compatível com a realidade da locação.

Conclusão

Não existe uma garantia locatícia que seja ideal para todos os contratos.

Caução, fiança, seguro-fiança e cessão fiduciária possuem vantagens, limitações e exigências próprias. Por isso, a escolha deve ser estratégica e acompanhada de uma formalização adequada.

A análise preventiva contribui para reduzir conflitos e evitar que o locador descubra, somente após a inadimplência, que a garantia escolhida não oferece a proteção esperada.

A garantia prevista no contrato deve existir não apenas formalmente, mas ser juridicamente válida, suficiente e efetiva diante dos riscos da locação.

Nathana Thaís da Silva.