Entenda os cuidados antes de negociar o imóvel
Imagine uma família que decide vender o imóvel onde mora para comprar uma casa maior, mudar de cidade ou reorganizar o patrimônio. Surge então uma dúvida comum: se o imóvel é considerado bem de família, ele pode ser vendido?
A resposta é sim. Em regra, o proprietário pode vender voluntariamente o imóvel utilizado como residência familiar. A proteção conferida ao bem de família não torna o imóvel indisponível nem impede sua negociação.
Sua finalidade principal é impedir, nas hipóteses previstas em lei, que a residência seja penhorada e vendida judicialmente para o pagamento de determinadas dívidas.
A Lei nº 8.009/1990 estabelece a impenhorabilidade do imóvel residencial próprio do casal ou da entidade familiar, ressalvadas as exceções previstas na própria legislação. Essa proteção, conhecida como bem de família legal, decorre diretamente da lei e não depende de escritura ou registro específico na matrícula.
O conceito de família também é interpretado de forma ampla. Conforme a Súmula nº 364 do Superior Tribunal de Justiça, a proteção alcança também o imóvel pertencente a pessoas solteiras, separadas e viúvas. O objetivo é proteger a moradia, e não uma determinada forma de organização familiar.
É importante, porém, diferenciar impenhorabilidade de inalienabilidade. A primeira impede, em determinadas situações, que o imóvel seja penhorado para pagamento de uma dívida. A segunda impediria o próprio proprietário de vender o bem. O bem de família legal é, em regra, impenhorável, mas não inalienável. Por isso, sua condição de bem de família não impede a venda voluntária.
A situação exige maior atenção quando se trata de bem de família voluntário ou convencional, formalmente instituído e registrado na matrícula do imóvel. Nessa hipótese, o Código Civil estabelece limitações específicas à alienação e à alteração da destinação do bem, de modo que a venda pode exigir providências adicionais. Por isso, a matrícula atualizada deve ser analisada antes da negociação.
Também é preciso verificar se existem penhoras, indisponibilidades, hipotecas, alienação fiduciária, usufruto ou outras restrições que possam interferir na transferência do imóvel.
A presença de filhos menores, por si só, não impede a venda. O cenário é diferente quando o menor é proprietário ou coproprietário do imóvel, ou possui algum direito real registrado sobre ele. Nesses casos, a operação exige cuidados específicos e pode depender de autorização judicial para preservar o patrimônio do menor.
Outra questão importante é saber o que acontece com o dinheiro recebido pela venda. O valor não se torna automaticamente impenhorável apenas por ter origem na venda de um bem de família. Existem, contudo, decisões judiciais reconhecendo a proteção quando demonstrado que os recursos permanecem destinados à aquisição de uma nova residência.
CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. BEM DE FAMÍLIA. LEI N.º 8.009/90. IMPENHORABILIDADE CONFIGURADA. BOX DE ESTACIONAMENTO. PENHORABILIDADE. SÚMULA N .º 449 DO STJ. I. A regra de impenhorabilidade do bem de família também alcança os direitos que o devedor fiduciante possui sobre o contrato de alienação fiduciária do imóvel em garantia, se este for o único utilizado por ele ou por sua família, para moradia permanente, ressalvada a hipótese do inciso II do artigo 3.º da Lei n. º 8.009/1990. II. Embora a CEF figure como credora fiduciária no contrato de alienação fiduciária do imóvel em garantia, (a) a execução por ela movida contra o executado/agravante não tem por objeto o financiamento do bem em si, mas créditos relacionados a outros contratos, e (b) não se trata de execução de contrato em que o próprio devedor ofereceu o imóvel em garantia do negócio jurídico, renunciando à impenhorabilidade do bem de família (venire contra factum proprium). III. Em contrapartida, o box de estacionamento, cuja matrícula é distinta da matrícula do imóvel residencial habitado pela família, é penhorável, nos termos da súmula n.º 449 do STJ.
(TRF-4 – AG – Agravo de Instrumento: 50334404420234040000 RS, Relator.: VIVIAN JOSETE PANTALEÃO CAMINHA, Data de Julgamento: 03/04/2024, 4ª Turma, Data de Publicação: 04/04/2024).
DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. IMPENHORABILIDADE DO PRODUTO DA VENDA DE BEM DE FAMÍLIA. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME AGRAVO DE INSTRUMENTO INTERPOSTO CONTRA DECISÃO QUE RECONHECEU A IMPENHORABILIDADE DE IMÓVEL UTILIZADO COMO RESIDÊNCIA FAMILIAR, CONFORME LEI N. 8.009/90 . A PARTE EXEQUENTE MANIFESTOU-SE PELA MANUTENÇÃO DA PENHORA, ENQUANTO A PARTE EXECUTADA APRESENTOU IMPUGNAÇÃO, ALEGANDO TRATAR-SE DE BEM DE FAMÍLIA. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO A QUESTÃO EM DISCUSSÃO CONSISTE EM SABER SE: (I) A PROTEÇÃO CONFERIDA AO BEM DE FAMÍLIA EM RELAÇÃO À PENHORA SE ESTENDE AO PRODUTO DA SUA VENDA. III . RAZÕES DE DECIDIR A LEI N. 8.009/90 ASSEGURA A IMPENHORABILIDADE DO IMÓVEL UTILIZADO COMO RESIDÊNCIA FAMILIAR, NÃO HAVENDO EXIGÊNCIA DE QUE SEJA O ÚNICO BEM IMÓVEL DO EXECUTADO. A JURISPRUDÊNCIA DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA CONFIRMA QUE O VALOR DO IMÓVEL É IRRELEVANTE PARA ANÁLISE DA IMPENHORABILIDADE . PARA QUE A PROTEÇÃO SE ESTENDA AO PRODUTO DA VENDA DO BEM DE FAMÍLIA, É NECESSÁRIO DEMONSTRAR QUE O VALOR PROVENIENTE DA VENDA SERÁ INVESTIDO NA AQUISIÇÃO DE OUTRO IMÓVEL PARA MORADIA FAMILIAR. NÃO HAVENDO TAL DEMONSTRAÇÃO, A PROTEÇÃO NÃO SE APLICA. IV. DISPOSITIVO E TESE RECURSO DESPROVIDO . TESE DE JULGAMENTO: “1. A IMPENHORABILIDADE DO BEM DE FAMÍLIA NÃO SE ESTENDE AO PRODUTO DA SUA VENDA, SALVO DEMONSTRAÇÃO DE QUE O VALOR SERÁ INVESTIDO NA AQUISIÇÃO DE OUTRO IMÓVEL PARA MORADIA FAMILIAR.”DISPOSITIVOS RELEVANTES CITADOS: LEI N. 8 .009/90, ART. 1º, ART. 5º; CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL, ART. 832 . JURISPRUDÊNCIA RELEVANTE CITADA: STJ, EDCL NO AGINT NO RESP N. 1.573.573/RJ, REL . MIN. MARCO AURÉLIO BELLIZZE; TJSC, AGRAVO DE INSTRUMENTO N. 4030629-79.2019 .8.24.0000, REL. DES . JOSÉ CARLOS CARSTENS KÖHLER; TJSC, AGRAVO DE INSTRUMENTO N. 506962187.2022.8 .24.0000, REL. DES. JÂNIO MACHADO; TJSC, AGRAVO DE INSTRUMENTO N . 502571666.2021.8.24 .0000, REL. DES. JAIRO FERNANDES GONÇALVES. (TJSC, Agravo de Instrumento n . 5001939-13.2025.8.24 .0000, do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, rel. Vitoraldo Bridi, Quarta Câmara de Direito Comercial, j. 06-05-2025).
(TJ-SC – Agravo de Instrumento: 50019391320258240000, Relator.: Vitoraldo Bridi, Data de Julgamento: 06/05/2025, Quarta Câmara de Direito Comercial)
Por isso, quem pretende vender sua residência para comprar outra deve preservar documentos que demonstrem essa finalidade, como propostas, contratos e comprovantes relacionados à aquisição do novo imóvel. A proteção, entretanto, dependerá das circunstâncias e das provas de cada caso.
A existência de uma execução também não significa automaticamente que a venda será considerada fraude à execução. O Superior Tribunal de Justiça possui precedentes reconhecendo a manutenção da proteção do bem de família em determinadas situações, mas a análise depende das circunstâncias concretas da operação. Negócios simulados ou destinados a ocultar patrimônio podem ser questionados judicialmente.
A proteção também não é absoluta quando o imóvel foi oferecido em garantia. Em junho de 2025, ao julgar o Tema Repetitivo nº 1.261, o STJ estabeleceu que a exceção à impenhorabilidade decorrente da execução de hipoteca sobre o imóvel restringe-se às situações em que a dívida foi constituída em benefício da entidade familiar. O Tribunal também definiu critérios para a distribuição do ônus da prova quando o imóvel residencial é dado em garantia de dívida de pessoa jurídica, especialmente quando os proprietários são sócios da empresa.
Além disso, a Lei nº 8.009/1990 prevê outras exceções à impenhorabilidade, incluindo situações relacionadas ao financiamento para aquisição ou construção do próprio imóvel, pensão alimentícia e tributos, taxas e contribuições incidentes sobre o bem. As dívidas condominiais também podem permitir a penhora do imóvel.
Por isso, antes de vender um bem de família, é recomendável analisar a matrícula, a titularidade do imóvel, a existência de restrições, a situação dos vendedores, eventuais processos e a natureza das dívidas existentes. Para o comprador, a análise também é importante, especialmente para verificar a existência de penhoras, indisponibilidades e outras circunstâncias que possam comprometer a segurança da aquisição.
Assim, a resposta para a pergunta inicial é simples: sim, o bem de família pode ser vendido. O que exige atenção é a situação jurídica concreta do imóvel e dos proprietários.
Uma análise preventiva pode evitar problemas na escritura, no registro da venda, na destinação do valor recebido ou até mesmo questionamentos futuros sobre a validade da operação.
Edson Peres Gonçalves Junior
