Em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, mesmo que o comprador tenha direito de reter o bem por conta das melhorias realizadas, ele não está dispensado de pagar aluguel ou taxa de ocupação ao vendedor pelo período em que permaneceu utilizando o imóvel.

Esse foi o entendimento firmado pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) ao reformar decisão do Tribunal de Justiça do Paraná que havia isentado um comprador dessa obrigação. No recurso, o vendedor alegou que, para evitar enriquecimento sem causa, o comprador deveria indenizá-lo por todo o tempo de ocupação. Argumentou ainda que o não pagamento dos aluguéis em virtude do direito de retenção seria incoerente com a ideia de retorno ao estado anterior à formalização do contrato e de indenização efetiva de todos os prejuízos.

O que são benfeitorias e quando geram direito de retenção?
A ministra Nancy Andrighi, relatora do caso, explicou que benfeitorias são acréscimos feitos ao imóvel pelo possuidor, com o objetivo de conservá-lo, melhorar seu uso ou torná-lo mais agradável. Pelo princípio da gravitação jurídica, esses melhoramentos acompanham o bem principal e, quando ele retorna ao proprietário, passam a integrar o seu patrimônio.

De acordo com o artigo 1.219 do Código Civil, o possuidor de boa-fé tem direito à indenização e à retenção do bem até receber o valor referente a duas categorias de benfeitorias:

• Necessárias: indispensáveis para manter o imóvel em bom estado e evitar sua deterioração (ex.: reparos estruturais, substituição de telhado, conserto de instalações elétricas ou hidráulicas).
• Úteis: aumentam ou facilitam o uso do bem (ex.: construção de garagem, instalação de sistema hidráulico moderno, construção de muro ou cerca).

As benfeitorias voluptuárias (apenas para embelezamento, como piscina decorativa ou jardim ornamental) não dão direito de retenção, mas o possuidor pode retirá-las, desde que não prejudique o imóvel.

Vedação ao enriquecimento sem causa
O STJ reforçou que a cobrança de aluguel ou taxa de ocupação decorre da proibição de enriquecimento sem causa e não depende da verificação da boa-fé ou não do adquirente na posse do imóvel. Isso significa que, independentemente de quem tenha dado causa à rescisão, o uso do imóvel gera obrigação de pagamento pelo período integral da ocupação.

Além disso, o STJ destacou que o direito de retenção não é absoluto. O valor da indenização pelas benfeitorias pode ser compensado com os aluguéis ou taxa de ocupação devidos, conforme previsão do artigo 1.221 do Código Civil, que dispõe que “as benfeitorias compensam-se com os danos”.

Assim sendo, conclui-se que o comprador que permanece no imóvel após a rescisão do contrato tem direito à indenização pelas benfeitorias que realizou, mas também deve pagar pelo uso do bem. Esse equilíbrio preserva os direitos de ambas as partes e evita prejuízos indevidos.

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Izadora Cristina Diogo Corrêa.