O Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) é um sistema nacional de identificação dos imóveis, destinado a reunir informações cadastrais de imóveis urbanos e rurais, por meio de um identificador único para cada imóvel, previsto no art. 59, § 1º, III, da Lei Complementar nº 214/2025.
Enquanto a matrícula do imóvel corresponde à um registro jurídico, mantido pelo Cartório de Registro de Imóveis competente, o CIB constitui um identificador cadastral nacional de integração de informações imobiliárias, por meio do Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (Sinter), que funciona como uma plataforma destinada à integração e ao compartilhamento de informações entre diferentes órgãos e entidades.
Esta integração cadastral poderá ser relevante para a apuração e fiscalização de operações envolvendo bens imóveis, especialmente diante das novas regras de tributação sobre operações imobiliárias introduzidas pela reforma tributária.
A criação de uma base integrada de informações aumenta a capacidade de cruzamento de dados pela Administração Pública.
Com a utilização de um identificador único se torna mais simples relacionar informações provenientes de diferentes fontes, no que diz respeito a informações cadastrais, registrais e fiscais vinculadas ao mesmo imóvel, facilitando a identificação de inconsistências entre:
- A área constante do cadastro municipal e no registro imobiliário;
- Informações declaradas pelos contribuintes;
- Operações de compra e venda;
- Contratos de locação; e
- Informações utilizadas para fins tributários.
Nesse cenário, o art. 366, do Decreto nº. 12.955/2026, autoriza que o Fisco cruze informações referentes a:
- Cadastros imobiliários de IPTU, ITBI, ITCMD e ITR;
- Histórico de transações e registros cartoriais;
- Informações de instituições financeiras; e
- Dados de imobiliárias.
Além disso, o cruzamento de dados pode refletir em receitas de aluguéis não declaradas ou declaradas de forma reduzida. A partir do CIB, o Fisco poderá atribuir um valor de referência ao imóvel e estimar o aluguel do mercado, cujo valor será comparado com aquele declarado pelo contribuinte.
Ainda, a depender do caso, se o aluguel declarado for incompatível com o valor de referência, ou se não houver valor declarado, o Fisco poderá arbitrar a base de cálculo do IBS e da CBS sobre a operação.
Portanto, a regularidade cadastral e documental dos imóveis passa a assumir importância ainda maior, pois a integração de informações pode facilitar a identificação de divergências que, anteriormente, permaneciam isoladas em sistemas distintos.
Para empresas, incorporadoras, investidores e estruturas patrimoniais, a implementação do CIB reforça a importância da organização do patrimônio imobiliário e da realização de análises jurídicas, registrais, fiscais e cadastrais integradas.
Gabriela Morais.
