A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reafirmou recentemente um entendimento de grande impacto para o mercado imobiliário: nos contratos de compra e venda de lote assinados após a vigência da Lei 13.786/2018, é legítima a retenção tanto da multa contratual quanto da taxa de fruição, mesmo quando o lote ainda não está edificado. O posicionamento foi firmado no REsp 2.104.086, que analisou a rescisão de um contrato firmado em 2021.

A decisão consolida uma interpretação mais objetiva e segura da chamada Lei do Distrato, reforçando a importância da transparência contratual e da observância estrita dos limites legais estabelecidos para penalidades e devoluções.

O caso analisado pelo STJ

No processo julgado, o comprador havia pago apenas parte do valor total do lote — cerca de R$ 6.549,10 — e posteriormente solicitou a rescisão contratual. Diante do distrato, a vendedora aplicou a cláusula penal e a taxa de fruição, calculada proporcionalmente ao período em que o comprador deteve a posse do imóvel.

Após as deduções legais e contratuais, o valor pago pelo comprador não foi suficiente para gerar saldo a ser restituído. O adquirente contestou as retenções, mas tanto o juízo de primeiro grau quanto o Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) confirmaram a legalidade das deduções — entendimento que foi definitivamente mantido pelo STJ.

A evolução do entendimento jurídico

Antes da Lei 13.786/2018, os contratos de loteamento eram regidos pela Lei 6.766/1979, que considerava esse tipo de negócio irretratável. A jurisprudência, porém, especialmente sob a ótica do Código de Defesa do Consumidor (CDC), já flexibilizava essa regra, permitindo o distrato com retenção de parte dos valores pagos. Geralmente, a Segunda Seção do STJ fixava o patamar de 25% como percentual adequado para recompor eventuais prejuízos do loteador.

A Lei do Distrato reformou esse cenário ao estabelecer limites e parâmetros objetivos, trazendo maior previsibilidade às rescisões contratuais.

Entre as principais previsões da lei, destaca-se:

• Cláusula penal e despesas administrativas, incluindo arras ou sinal, limitadas a 10% do valor atualizado do contrato (art. 32-A, II, da Lei 6.766/79);
• Autorização expressa para retenção de taxa de fruição, mesmo em lotes não edificados, até o limite de 0,75% ao mês sobre o valor atualizado do contrato (art. 32-A, I);
• Obrigação de fornecer ao comprador informações prévias claras sobre as consequências do distrato.

Com a previsão legal expressa, o entendimento anterior — que restringia a cobrança de fruição apenas a imóveis edificados — não se aplica mais aos contratos celebrados após 2018.

Fundamentos adotados pela relatora no STJ

A ministra Isabel Gallotti, relatora do REsp 2.104.086, enfatizou que:

• A cláusula penal aplicada estava estritamente dentro do limite legal;
• A taxa de fruição foi calculada nos termos da lei, sendo irrelevante o fato de o lote não possuir edificação;
• Não houve violação ao art. 53 do CDC, já que não se tratava de perda total das prestações, mas sim de retenções permitidas pela legislação vigente.

A ministra também destacou que o comprador havia sido previamente informado sobre as condições do contrato e sobre as penalidades aplicáveis em caso de desistência, conforme exige a Lei do Distrato.

Impactos para o mercado e para a prática jurídica

A decisão do STJ traz maior segurança jurídica às relações contratuais no setor de loteamentos, pois:

• Estabelece que as retenções previstas na Lei do Distrato devem ser integralmente observadas;
• Reforça a validade das cláusulas que seguem os limites legais;
• Evita interpretações divergentes que vinham sendo aplicadas antes de 2018.

Para compradores, o julgamento ressalta a necessidade de avaliar cuidadosamente os impactos financeiros da desistência.
Para loteadoras, a decisão reafirma a importância de contratos claros e alinhados com a legislação.
Já para advogados, o acórdão reforça a necessidade de orientar clientes sobre os riscos do distrato e revisar modelos contratuais à luz da Lei 13.786/2018.

Conclusão

O julgamento do REsp 2.104.086, pela Quarta Turma do STJ, consolida o entendimento de que a multa e a taxa de fruição podem ser retidas mesmo em distratos de lotes não edificados, desde que respeitados os limites e requisitos da Lei do Distrato. Trata-se de uma decisão que fortalece a previsibilidade, protege o equilíbrio contratual e orienta a atuação dos profissionais do Direito Imobiliário.

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Izadora Cristina Diogo Corrêa.