Um dos modelos que tem crescido atualmente no ramo imobiliário é o contrato Built-to-Suit (BTS), sendo uma espécie de contrato de locação por encomenda, com características próprias, mas que se submete ao regramento da Lei de Locações
As constantes transformações e oportunidades geradas no mercado imobiliário nos últimos anos e a necessidade de adaptação para fazer frente à essas mudanças contribuiu para o surgimento de novos formatos de negociações e operações com o intuito de aumentar a atratividade de investidores e garantir maior segurança jurídica.
Um desses modelos que tem crescido atualmente no ramo imobiliário nacional é o contrato Built-to-Suit (BTS), que tem sua origem no mercado imobiliário americano em meados do século 20, e que ganhou bastante popularidade por ser uma solução para atender às demandas de empresas que desejavam locar espaços adaptados às suas operações e requisitos particulares.
No Brasil, esse contrato de BTS ganhou maior amplitude na última década, após a incorporação da previsão à Lei de Locações, diante do crescimento das demandas do setor imobiliário.
Conceito e vantagens
O Contrato de Built-to-Suit (BTS), trata-se de um negócio jurídico, no qual uma das partes, o locatário, contrata a construção de um imóvel na medida das necessidades do seu negócio, recebendo do locador do imóvel, o espaço adaptado aos termos estabelecidos na sua encomenda.
O proprietário/locador, dessa forma, coloca à disposição do inquilino, a construção ou reforma de um imóvel comercial ou industrial, de acordo com as necessidades e interesses específicos do inquilino, e este, por sua vez, assume o encargo de realizar o pagamento de forma diluída dos custos das obras, que são embutidos no valor mensal da locação.
A grande vantagem dessa espécie contratual de locação por encomenda ao proprietário/locador, é que garante a ele a remuneração pelo uso do imóvel por um período prolongado, que seja suficiente para remunerá-lo por todo o investimento realizado.
Isso porque, as locações estabelecidas no âmbito dos contratos de BTS, têm em média uma duração entre 10 a 20 anos, o que permite que o imóvel fique locado por um longo período (garantindo, assim, a manutenção do imóvel sob responsabilidade do inquilino) e, também, viabiliza que, nesse tempo, ocorra o retorno do valor investido e valorização do bem, além de o aluguel ser geralmente estabelecido acima dos valores de mercado.
Já para o inquilino, representa uma opção atrativa, sobretudo aos empresários e potenciais investidores que procuram locais que possam ser construídos ou reformados sob medida para atender as necessidades do futuro empreendimento.
Além disso, é muito comum nesse tipo de negócio, em que o locador do espaço realiza a construção por conta própria ou manda outros construírem, para recebimento de pagamentos mensais devidos pelo inquilino, que ocorra a transferência dos créditos do locador para uma companhia de securitizadora, que repassa ao locador, de forma antecipada, o valor previsto no contrato de BTS.
Tais créditos imobiliários decorrentes do contrato de BTS, permitem que a companhia securitizadora emita Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI), que é um título de crédito nominativo, que é averbado no Ofício de Imóveis do local da matrícula do imóvel submetido ao contrato de BTS, e permitem que esse título seja colocado no mercado imobiliário.
Previsão legal e entendimentos jurídicos sobre o BTS
Como os contratos Built-to-Suit começaram a ganhar destaque no mercado imobiliário no Brasil, tal modalidade de locação foi incorporada à nossa legislação em 2012, por meio da Lei 12.744, que adicionou o artigo 54-A na Lei de Locações (Lei 8.245/1991).
No entanto, embora seja assegurado o regramento pela Lei de Locações, o contrato Built-to-Suit, por abordar obrigações e elementos diferentes dos demais típicos de contratos de locação (como características de um contrato de empreitada), é considerado um contrato atípico.
Umas das principais características o contrato Built-to-Suit, é a possibilidade de renúncia ao direito de revisão do valor do aluguel pelo inquilino, reforçando as garantias ao retorno do investimento do imóvel ao locador. Ainda, nessa modalidade, é possível as Partes negociarem que em caso de rescisão antecipada pelo inquilino, será limitado o valor da multa contratual ao montante que o locador teria a receber até o final do contrato, garantindo maior segurança jurídica.
Embora existam algumas divergências doutrinárias sobre aplicabilidade da Lei de Locações aos contratos Built-to-Suit, no âmbito do Poder Judiciário tem-se pacificado o entendimento de que tais contratos são uma modalidade de locação atípica, de modo que admitem certa relativização frente às previsões da Lei de Locações, para prevalecer as condições livremente pactuadas entre as Partes.
Ou seja, apesar de contrato Built-to-Suit ser uma modalidade de locação comercial, com previsão expressa na Lei de Locações, ainda assim é considerado como sendo um contrato atípico, na medida que possui como caraterística basilar atender às necessidades do inquilino, mas garantindo-se a locação do imóvel por um longo período e estabelecendo um aluguel, comumente em valor elevado estabelecido acima do valor de mercado, para compensar o investimento inicial do locador.
Por fim, reforça-se que, por ser um contrato com regras e previsões que precisam se adequar a natureza da negociação, é necessário que seja elaborado por profissional capacitado, com experiência nas práticas atuais de mercado e que possa realizar uma análise minuciosa das condições e previsões do contrato que melhor se adequem às necessidades da parte interessada.
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Larissa Vieira.
